Duurzaamheid. In de hele maatschappij, dus ook in de wereld van vastgoed, is het een steeds belangrijker thema. Commerciële en institutionele vastgoedbeleggers, architecten, bouwers, installatietechnici en real estatemanagers, niemand kan onder verduurzaming uit. Omdat er, heel Hollands, op te verdienen valt. Omdat het tegemoetkomt aan wensen en eisen van nieuwe huurders en beleggers. Omdat de overheid om een duurzame certificering vraagt. En gelukkig omdat ook in de vastgoedwereld het besef groeit dat als iedereen een steentje bijdraagt aan de klimaatdoelstellingen, de kans groter is dat we die met elkaar halen.
Het is een misverstand dat duurzaam vastgoed een ‘blauw’ onderwerp is dat alleen gaat over het juiste gebouwontwerp, de beste installatie in de techniekruimte en rijen zonnepanelen op het dak. Juist door ook na te denken over de gebouwgebruiker die in zo’n duurzame omgeving verblijft, creëer je draagvlak en maak je met duurzaam vastgoed nog meer impact. In dit blogartikel lees je hoe dat zit.
Wat is duurzaam vastgoed?
Duurzaam vastgoed is een begrip waar je lange tijd veel kanten mee op kon. Zolang een gebouw een huurder had en huurpenningen opleverde, kon een vastgoedbelegger spreken van duurzaam (lees: waardevast) vastgoed. Tegenwoordig kun je nog spreken van duurzaam vastgoed als de negatieve impact van een gebouw op de omgeving beperkt is. Maar er zijn inmiddels ook mensen, jong en oud, die dat niet ambitieus genoeg meer vinden. Nu klimaatverandering steeds tastbaarder wordt, spreken zij pas over duurzaam als een gebouw positieve impact heeft op de omgeving. De overheid heeft een en ander vrij accuraat samengevat in deze 5 criteria voor duurzaam vastgoed: energiezuinigheid, materiaaltoepassing, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde.
Het effect van duurzaam vastgoed op gebruikers
Klimaatverandering en maatregelen voor verduurzaming hebben altijd impact op de gebouwgebruiker. Linksom of rechtsom. Niet alleen in hun werkomgeving, maar ook thuis. Wil jij als facility manager eraan bijdragen dat die impact positief is? Omdat het jouw taak is om hen de beste voorzieningen en optimaal comfort te bieden? Of omdat jouw organisatie zich daarmee kan onderscheiden op de arbeidsmarkt? Of omdat je intrinsiek gemotiveerd bent voor duurzaamheid en dat graag wil overdragen? Dan is jouw uitdaging om te zorgen dat gebouwbruikers een duurzame werkomgeving echt op waarde schatten en erdoor geïnspireerd raken.
De uitdaging? Inderdaad. Want duurzame maatregelen leveren echt niet vanzelfsprekend applaus op van de gemiddelde gebouwgebruiker. In het beste geval omdat ze er weinig van merken, in het slechtste geval omdat ze weerstand hebben tegen de verandering. Omdat de kleur van de nieuwe ledverlichting hen niet bevalt. Omdat hun uitzicht nu vol schitterende (in de niet positieve zin) zonnepanelen ligt. Omdat ze vraagtekens zetten bij klimaatverandering. Omdat de binnentemperatuur voor hen niet comfortabel is. Vooral dat laatste is heel belangrijk. Als het over comfort gaat, zijn er net zoveel meningen en wensen als er gebouwgebruikers zijn. Wensen die per dag kunnen veranderen en die bovendien explicieter zijn geworden sinds gebouwgebruikers, met dank aan corona, de vergelijking met hun thuiswerkplek kunnen maken.
Want thuis kun je lekker je raam openzetten als je zin hebt in frisse lucht, of je elektrische kacheltje onder je bureau aanzetten als je koude voeten hebt. Thuis kun je het gezellig maken met een kaarsje op je werktafel, je eigen koffiebonen kiezen…
Als facility manager kun je behoorlijk druk zijn met het managen van klachten en suggesties op het vlak van comfort. Je kunt het gevoel hebben dat je altijd 3-0 achterstaat. En dat is eigenlijk onterecht. Want een gebouwgebruiker die eerlijk is, neemt in de vergelijking van comfort tussen kantoor- en thuiswerkomgeving ook dit mee:
- dat het behouden van een koele thuiswerkplek steeds meer een militaire operatie wordt nu warme periodes langer en intenser worden: om 5 uur opstaan om ramen en deuren open te gooien voor een zuchtje frisse lucht, patrouilles door het huis om de ramen waar de zon op staat, op tijd dicht te doen, teamen vanuit een donkere bunker omdat de gordijnen of rolluiken dicht moeten blijven…
- Ook is het wel zo eerlijk om mee te nemen dat de warmte van het elektrische bijzetkacheltje wel, maar de bijbehorende energierekening helemaal niet zo comfortabel is.
- En waarom zijn zonnepanelen op het bedrijfsterrein lelijk, maar is het in de privésfeer toch wel interessant om via de app op de smartphone de zonneopbrengst te volgen?
Voor een maximaal positieve impact van duurzaam vastgoed is eerst bewustwording en vervolgens waardering van de gebouwgebruiker nodig. Om die te realiseren, kun je als facility manager deze basisvragen lenen vanuit het communicatievak: wat moeten je gebouwgebruikers weten van jouw duurzame vastgoed en installaties, wat wil je dat ze ervan vinden en wat wil je dat ze daarmee op het werk, maar ook thuis doen? We lichten het toe.
Verbeterde luchtkwaliteit en gezondheid
Weten: moderne en goed ingeregelde gebouwinstallaties zijn veel energiezuiniger. Maar ze zorgen dankzij CO2-melders ook automatisch op de juiste momenten voor luchtverversing. Bovendien zorgen ze dankzij hoogwaardige filters dat schadelijke stoffen buitenblijven. Het resultaat: geoptimaliseerde condities voor gezonde medewerkers, voor maximale concentratie en maximale productiviteit. Oók tijdens een hittegolf, óók als er file op de naburige rondweg staat en ook als de hooikoortsradar diep donkerrood is.
Vinden: met zoveel voordelen is iedereen positief zou je denken. Toch is dit niet altijd het geval. Dat komt omdat gebouwgebruikers graag invloed willen uitoefenen op hun omgeving. Bijvoorbeeld door een raam open te zetten als ze daar behoefte aan hebben. Als ze niet weten dat de luchtbehandelingsinstallatie dan niet optimaal werkt, valt hen natuurlijk niets te verwijten. Maar soms weten ze dat wel maar vinden ze het collectief belang minder belangrijk dan hun eigen comfort.
Doen. Een installatie die niet optimaal werkt is minder duurzaam. En dat was nou net niet de bedoeling toen de investering werd gedaan. Als facility manager heb jij een sleutelpositie naar meer bewustwording, medewerking en tevredenheid van gebouwgebruikers.
Jeroen van Hal, consultant verduurzaming bij CoSource: “Het kost tijd en inspanning, maar in één op één gesprekken met gebouwgebruikers bereik je vaak meer en blijvende bewustwording dan een bericht op intranet. Je kunt hierin samenwerken met je gebouwinstallateur. Een goede installateur heeft mensen in dienst die niet alleen houden van techniek, maar die dit ook eenvoudig kunnen uitleggen aan jou of rechtstreeks aan jouw gebouwgebruikers. Loop regelmatig rondes door het gebouw en spreek gebouwgebruikers persoonlijk aan als je ziet dat zij ramen of (nood)deuren open hebben staan voor ‘frisse lucht’. Leg uit wat de impact daarvan is. Neem ze eens mee naar buiten om bewust het verschil tussen binnen en buiten te ervaren. Laat eens een gebruikt filter zien. Maak hen bewust wat de installatie allemaal voor hen én voor andere gebouwgebruikers doet. ”
Optimaal binnenklimaat en comfort
Ook bij het realiseren van een optimaal binnenklimaat speelt die psychologische factor een rol. Vaak wordt de temperatuur met dezelfde moderne, energiezuinige gebouwinstallatie perfect geregeld. Op papier dan. Want ook hier geldt dat zelf invloed kunnen uitoefenen een belangrijke parameter is voor het comfort van de gebouwgebruiker. Als facility manager kun je op nog meer manieren invloed uitoefenen om het begrip en daarmee de positieve impact op de gebouwgebruiker te vergroten.
Weten: De meeste gebouwinstallaties bieden de gebruiker de mogelijkheid om lokale aanpassingen aan de temperatuur te doen. Belangrijk voor de gebouwgebruiker is dan om te weten hoe zo’n bedieningspaneel werkt, binnen welke bandbreedte zij invloed kunnen uitoefenen en hoelang het duurt voordat de gewenste temperatuur is bereikt. Ga eens na: is die kennis nog vanzelfsprekend? Ook voor nieuwe medewerkers? Ook voor anderstaligen of mensen met een beperking? Kunnen ze de informatie ergens terugvinden of opzoeken?
Vinden: Veel gebouwgebruikers zetten thuis (soms noodgedwongen) de verwarming al een graadje lager. Het moet vanzelfsprekend worden om ook op de werkplek milieu- en kostenbewust om te gaan met het binnenklimaat.
Om dat te bereiken kun je hen uit hun comfortzone halen, niet in de letterlijke betekenis van het woord, of misschien wel. Stel concrete verbruiksdoelen en daag gebouwgebruikers uit om hieraan bij te dragen. Laat op een display in het gebouw of in een nieuwsbericht zien wat de (tussen)stand van het verbruik is. Initieer acties zoals een warme truiendag. Zo breng je ook het gesprek tussen gebouwgebruikers onderling op gang.
In grote kantoortuinen is het lastiger om iedereen maximaal comfort te bieden. Wees creatief. Hoe kun je de kouwelijke collega plaatsgebonden comfort bieden zonder de hele installatie te ontregelen? Met een verplaatsbaar warmtepaneel dat na een uur automatisch uitgaat? Met warmere en koudere zones in het gebouw? Denk ook vooruit. Ben je bezig met het ontwikkelen van een (nieuw) inrichtingsconcept? Dan is het in het kader van verduurzaming en de impact op de gebouwgebruiker te overwegen om meer afsluitbare concentratiewerkplekken te creëren waar gebouwgebruikers wel zelf de temperatuur en misschien zelfs de intensiteit en kleur van het licht kunnen inregelen.
Energie-efficiëntie en kostenbesparing
Wil je maximale energie-efficiëntie en kostenbesparing realiseren? De trias energetica, een driestappenstrategie die al in 1979 (!) werd ontwikkeld door studenten van de TU Delft, beschrijft drie factoren:
- Gebruik duurzame energie en energie uit reststromen
- Gebruik fossiele brandstoffen efficient en compenseer met duurzame energie
- Beperk de bestaande energievraag.
David Rovers, projectmanager bij Vebego Facility Solutions: “Zelfs als je een state-of-the-art, goed geïsoleerd gebouw hebt, een gasloze gebouwinstallatie met warmtepomp én een dak vol zonnepanelen voor eigen duurzame energie-opwekking, kun je voor punt 3 niet zonder de medewerking van de gebouwgebruiker. Ik noem als voorbeeld een school met een enorme hoeveelheid zonnepanelen op het dak. Als de IT-afdeling gedachteloos alle laptops ’s nachts laat laden terwijl de zonnepanelen op dat moment nul energie opwekken, ben je niet maximaal energie-efficiënt bezig. Want het is niet vanzelfsprekend dat de overdag opgewekte energie teruggeleverd kan worden aan het net.”
Weten: het mooie van moderne gebouwinstallaties is, dat ze enorm veel data produceren, die bijvoorbeeld inzicht geeft in piek- en dalmomenten in opwekking en verbruik. Leer, eventueel samen met vakmensen van je gebouwinstallateur, die data interpreteren en leg de highlights ervan uit aan de gebouwgebruiker in een taal die hij begrijpt.
Vinden: De vraag aan de gebouwgebruiker zou vervolgens moeten zijn: ‘doe je dat huis ook?’ of iets vriendelijker: ‘als het jouw huis was, of jouw portemonnee, welke stappen zou jij dan zetten op grond van deze data?’
Doen: Wat je wilt bereiken, is intelligent, energiebewust gedrag bij de gebouwgebruiker. In het voorbeeld van de school: dat docenten aan het eind van hun werkdag, en zelfs als ze met hun klas twee uur naar de gymzaal gaan, hun smartboard uitzetten. Dat op koude of juist hete dagen iedereen de deur achter zich dicht doet. De winst is dubbelop: wat de leerlingen hierin op school voorgeleefd krijgen, nemen ze met een beetje geluk ook mee naar huis. Zoals ze tegenwoordig ook hun lege drinkpakjes en plastic koekverpakkingen weer mee terugnemen als boodschap voor thuis. Over impact gesproken.
Gebruik van duurzame materialen en hulpbronnen
In de definitie van de overheid maakt duurzaam vastgoed gebruik van milieuvriendelijke materialen en bevordert het gebruik van hernieuwbare energiebronnen. Als Facility manager maak je dit concreet door in te zetten op zoveel mogelijk gerecyclede materialen voor de inrichting/afwerking en energiezuinige apparatuur. Je geeft hier ook invulling aan door met alle stakeholders, gebouwgebruikers en leveranciers samen, werk te maken van duurzame afvalstromen. Concreter: van minder afval en beter gescheiden afvalstromen. Met zulke maatregelen beperk je de negatieve impact van jouw organisatie en vastgoed op de omgeving. Maar hoe zit het dan met die grotere ambitie om een positieve impact te maken? Is dat dan niet een beetje te hoog gegrepen? Een utopie die vooral leeft bij bomenknuffelaars, bijenliefhebbers en, de nieuwste trend, wespenredders?
Rob Daams, Business Unit Manager bij CoSource: “De natuur is in zichzelf een hernieuwbare energie- en hulpbron. Een constante, positieve waarde die bescherming verdient. In een vroeg stadium, liefst al bij het gebouwontwerp aandacht geven aan de omliggende natuur, levert op meerdere fronten winst op. In vastgoedontwikkeling en -management groeit dat besef gelukkig ook. Niet voor niets hebben bouwbedrijven steeds vaker biologen in dienst.”
De winst of positieve impact van een duurzame omgeving geldt in eerste instantie voor de gebouwgebruiker. Mensen laden nou eenmaal beter op in een groene dan in een geïndustrialiseerde omgeving. Kun je als facility manager aan die omgeving weinig veranderen omdat dat nou eenmaal een bedrijventerrein is zoals er veel in Nederland zijn, dan kun toch stappen zetten om je gebouw en je terrein te vergroenen. Met begroeide wanden, een groene daktuin of een terreininrichting die biodiversiteit stimuleert.
Voor vastgoedbeleggers en managers zit het voordeel behalve in tevreden huurders ook in de energierekening en de toekomstwaarde. Zelfs, of juist als die toekomst door klimaatverandering onzekerheid met zich meebrengt. Hittestress, zomer- en winterstormen en grote hoeveelheden regen in korte tijd kun je beter te lijf met een gebouw en terrein dat met aandacht voor de omgeving en de natuur is gebouwd. Bijvoorbeeld met minder glas in de zuidgevel, een vijver of wadi voor natuurlijke afwatering en hittebestendige beplanting.
En opnieuw geldt: hoe meer de gebouwgebruiker ervan weet, hoe groter de kans dat hij gaat bijdragen aan een positieve impact. Maak zichtbaar wat er groeit, bloeit en leeft op en rond jouw terrein en wat de impact daarvan is. Zet een informatiebord neer op de parkeerplaats of in het bedrijfsrestaurant. Organiseer een workshop of teamdag in de natuur in het kader van NL Doet, deel bij de receptie eens geen paaseitjes uit, maar bloemenzaadbommetjes voor thuis.
Positieve merkreputatie en aantrekkelijkheid voor talent
Duurzaam vastgoed is de beweging naar voren. Sommige gebouwgebruikers vinden dat vanzelfsprekend. Omdat het aansluit bij hun persoonlijke waarden en omdat ze hun kostbare tijd liever doorbrengen in een innovatieve, aantrekkelijke en gezonde omgeving. Zij zetten de toon en jagen de vraag naar duurzamer vastgoed aan. Voor werkgevers die streven naar een positieve merkreputatie en die (jong) talent willen binden, is het dus een must om op dit vlak in actie komen.
Conclusie
Als het gaat om het doorvoeren van veranderingen en impact maken met duurzaam vastgoed, heeft elke organisatie te maken met de late majority en de laggards, de achterblijvers. Klimaatcritici vind je overal in de samenleving. Focus je daarop, dan kom je nergens. Vind in plaats daarvan de innovators en early majority in je organisatie, focus op hen. En begin direct met impact maken.
Kun je na het lezen van dit blogartikel niet wachten om (nog meer) impact te maken, maar weet je niet waar te beginnen? Neem dan contact op met ons. Wij helpen je graag met concrete stappen voor verduurzaming van je vastgoed. Het maakt niet uit om wat voor vastgoed dat gaat. Scholen, industrie, zorginstellingen, kantoorpanden, de toepassingmogelijkheden van duurzame gebouwinstallaties zijn generiek. Waar we je bij kunnen helpen is visievorming. Wat zou je willen bereiken en op welke vlakken? We kunnen je ook helpen met het inventariseren van actuele wet- en regelgeving. Jaarlijks brengen we hiervoor een zakboekje uit.
We kunnen je ook triggeren met ideeën en best practices en door een scan te maken van de huidige situatie. Hoe staat je pand er nu voor? Wat zijn de bouwkundige, elektrotechnische of werktuigbouwkundige mogelijkheden op het vlak van verduurzaming, energie, circulariteit en biodiversiteit? We hebben wat dat betreft een hele menukaart. Wat we ook kunnen, is een roadmap met je maken om duurzame acties in de tijd uit te zetten en uit te (laten) voeren op een manier die bij jouw organisatie past. Met één big bang of rekening houdend met natuurlijke vervangingsmomenten van huidige installaties. Tenslotte kunnen we je helpen om met behulp van digitale data of door inspecties op locaties, resultaten te verzamelen, te monitoren, te interpreteren en te vertalen naar nieuwe acties. Als het gaat om de klimaatdoelstellingen is in beweging blijven noodzakelijk en stilstand achteruitgang.
